譲渡所得が発生！税金対策をして確定申告を乗り切ろう！

譲渡所得が発生！税金対策をして確定申告を乗り切ろう！

不動産を売却して発生した譲渡所得には税金がかかります。しかし、税金の控除特例を利用すれば税金を安く抑えることが可能です。

今回は不動産売却時に利用できる税金対策の内容や利用条件、さらには特例を利用するための手続きを解説していきます。

また、不動産の状況によって利用できる税金対策も3つ紹介します。
 

不動産を売却した場合の税金計算方法

税金対策を説明する前に、まずは不動産を売却して税金がいくらかかるか把握することが大切です。

不動産を「購入時にかかった価格(不動産本体価格+支払手数料等)」より高い価格で売却したとき、その売却益（譲渡所得と呼びます）に対して所得税と住民税が課税されます。
なお、譲渡所得がマイナスの場合(購入時価格より低い価格で売却)には課税されることはありません。

譲渡所得と譲渡所得税は次の式で計算できます。

税率について

税率は不動産の所有期間で以下の二つに分けられます。
下記税率を使用して、譲渡所得税の税額を求めることができます。

種類	対象期間	税率
短期譲渡所得	所有期間5年以下の土地・建物	39.63％ （所得税30.63％、住民税9％）
長期譲渡所得	所有期間5年を超える土地・建物	20.315％ (所得税15.315％、住民税5％)

3つの税金対策のご紹介

3,000万円特別控除

マイホーム(居住用財産)を売却した場合に、譲渡所得から3000万円（譲渡所得が3000円以下の場合はその時の金額）を控除できる特例です。
この特例を利用する場合、譲渡所得に係る税金は以下の通りになります。


譲渡所得が3,000万以下であれば、所得税と住民税は課税されません。
売却資産の所有期間の長短に関わらず受けられるため、主に以下の適用条件を満たせばどなたでも利用できます。


この控除利用の際の注意点として、他の控除との併用はできないことが挙げられます。
また、一度この特例を受けると、その後2年間は適用が受けられなくなるので、注意が必要です。

特定居住財産の買い替え特例

所有期間が10年を超える居住用財産を売却し、一定期間内に新たな居住用財産を取得した場合、特定居住用財産の買い替え特例を利用できます。

これは控除ではなく、譲渡所得への課税を繰延べできる特例で、今回の譲渡所得には課税さされませんが、次回買い替え時に繰り延べ分を含めて課税されることになります。

この特例を受けるには主に、下記条件を満たす必要があります。

こちらの特例は前述した3,000万特別控除や軽減税率と同時に使用することができませんので、適用時は他の特例と比べてどちらが有利か確認しておくと安心です。

一般的には譲渡所得が3000万円以下の場合は税額がゼロになる3000万円特別控除、譲渡所得が3000万円を超えていれば、買い替え時に税金がかからない居住用財産の買い変え特例が有利になることが多いです。

居住用不動産の譲渡損失の損益通算と繰越控除

前述した2つの控除等は、譲渡所得の発生に伴い使用できる特例でしたが、こちらは譲渡損失（購入した金額より売却した金額の方が少ない）が発生した際に使える控除になります。

譲渡損失が発生している場合、売却した金額では残った住宅ローンを完済できず、新たに住宅ローンを組んで新しいマイホームを購入するケースもあると思います。
そういったケースに使用できるのが居住用不動産の譲渡損失の損益通算と繰越控除です。

この特例の適応対象となるには、居住用財産が個人の有する土地や建物でその年の1月1日における所有期間が5年を超え、さらに次の主な条件に合致する必要があります。


適用条件を満たして、この特例を受けると、売却の損失と他の所得との間で損益通算（同一年分の利益と損失を相殺すること）が可能になります。
この通算をすると、その年の課税の対象になる所得は低下します。給与所得者の場合は、給与から源泉徴収されている所得税はこの赤字の所得は考慮されていないので、売却した翌年に確定申告すると納めすぎた所得税の還付を受けることができます。

さらに、その年の所得から引ききれなかった損失金額があれば、翌年以降に繰り越してその年の所得から差し引けます。損失金額は最長3年間の繰り越しできます。（以下図参照）
 

譲渡損失	5,000万－（7,000万+100万）＝△2,100万（損益通算で引ける金額）
損益通算	400万ー2100万＝△1,700万円（繰越出来る損失）

不動産取得費　7,000万　/　売却額　5,000万　/　譲渡費用　100万
給与所得　400万
 

まとめ

税金の控除特例を利用するのとしないのでは、税額に大きく差が出ます。
譲渡所得発生に伴い利用できる税金控除の制度は数多くあるため、使えるものは積極的に利用し節税対策をしていきましょう。

しかし、これらの特例は種類も多く条件も複雑です。より最適な節税対策のためにも、税理士をはじめとした経験豊富な専門家とご相談のうえで申告されることをお勧めいたします。

影山タックスパートナーズでは開業以来、地元仙台を初めとして県外のお客様からも選ばれている実績を持ち、税務相談から確定申告まで様々なサポートを行っています。

税金対策でお悩みの際は、ぜひお気軽に影山タックスパートナーズにご相談ください。


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