令和8年度税制改正で何が変わる？不動産を使った相続税対策の「落とし穴」

令和8年度税制改正で何が変わる？不動産を使った相続税対策の「落とし穴」

「現金を賃貸不動産に換えると相続税が下がる」という手法を耳にしたことがある方は多いのではないでしょうか。しかし、令和8年度の税制改正により、不動産を活用した相続税の評価方法に大きな見直しが入ることとなりました。
今回は、これから相続が発生しそうな方や資産家、不動産オーナーにとって影響が大きい重要ポイントをわかりやすく解説します。

1. 今回の税制改正の全体像：何が変わるのか？

今回の改正における一番の目玉は、「実勢価格（時価）と相続税評価額の乖離」を利用した過度な節税への規制です。主な見直し項目は以下の2点です。

•  貸付用不動産の評価方法見直し（「5年ルール」の導入）
•  不動産小口化商品の評価方法見直し（過去取得分も含む）

2.賃貸用不動産の評価見直し（5年ルール）

これまで賃貸不動産は、路線価や固定資産税評価額をもとに計算され、実際の市場価格より大幅に低く評価されていました。
しかし、令和9年1月1日以降の相続からは、「相続開始前5年以内に取得した貸付用不動産」について、圧縮効果が制限されます。

• 原則： 相続時の「時価（通常の取引価額）」で評価
• 例外（取得価額が適正な場合）： 「時価の80%」で評価

※経過措置について
すでに5年以上前から保有しているご自身の土地に新築する場合などは、一定の救済措置が設けられています。
 

3.不動産小口化商品への規制

一口数十万円程度から投資できる「不動産小口化商品」についても評価が見直されます。
こちらは5年以内という縛りがなく、令和9年1月1日以降の相続から保有期間（5年以内）に関係なく、過去に取得したすべての商品が対象となります。

• 原則： 相続時の「時価（通常の取引価額）」で評価
• 例外（元本相当額が適正な場合）： 「時価の90%」（相続前5年以内に開始されたものは95％）で評価

4.今後の対策と注意点

直前の駆け込み対策が通用しにくくなります。賃貸物件の活用を考える場合は5年超の長期的な計画を立てること、またすでに不動産小口化商品を保有している場合は評価額を再試算し、早めに方針を見直すことが重要です。